【コラム】私たちのマンション、修繕積立金は足りている？不足する3つの原因と対策

マンションにお住まいの皆様、毎月支払っている「修繕積立金」が、将来の工事に十分な額かどうかご確認されたことはありますか？実は現在、多くの分譲マンションで「修繕積立金の不足」が深刻な問題となっています。

今回は、なぜ積立金が不足してしまうのか、そして皆様のマンションを守るために今できる対策について分かりやすく解説します。

修繕積立金が不足する背景には、主に次のような理由があります。

購入時の設定額が低く抑えられているため 新築マンションを販売する際、月々の支払いを安く見せるために、最初の修繕積立金がかなり低く設定されていることがよくあります。これは「段階増額方式（年数が経つにつれて計画的に値上げをしていく仕組み）」という方法がとられているためですが、将来の値上げが住民の反対でスムーズに進まないと、あっという間に資金不足に陥ります。
建築資材や人件費の高騰 ここ数年、建設業界全体で材料費や職人さんの人件費が大きく上がっています。過去に作成された「長期修繕計画（将来どのような工事を、いつ、いくらで行うかをまとめたスケジュール表）」の予算では、現在の工事費用をまかなえなくなっているケースが急増しています。
マンションの高経年化（老朽化） 建物が古くなると、目に見えない配管の劣化など、想定以上の修繕が必要になることがあります。

資金が足りないと、いざという時に「大規模修繕工事（十数年に一度行う、外壁の塗装や防水など、マンション全体の大掛かりなメンテナンス）」ができなくなってしまいます。

必要な工事を先延ばしにすると、雨漏りなど建物の傷みが一気に進行し、結果としてマンションの資産価値（売ったり貸したりする時の値段）が大きく下がってしまう恐れがあります。最悪の場合、工事のために各お部屋から一時的に多額の負担金（何十万円〜百万円単位）を集めなければならない事態にもなりかねません。

手遅れになる前に、管理組合（マンションの所有者全員で構成される、建物を管理するための団体）として、以下のステップで現状を確認しましょう。

長期修繕計画の「見直し」を行う まずは、現在の長期修繕計画が実態（今の物価や建物の状態）に合っているかを確認しましょう。国土交通省のガイドラインなどを参考に、定期的な見直し（通常は5年程度ごと）が必要です。
値上げ（改定）のシミュレーションと合意形成 不足が判明した場合は、早めに積立金の改定案を作成します。居住者の皆様の生活に直結するお金の問題ですので、「なぜ値上げが必要なのか」を総会（管理組合の最高意思決定の場）や説明会で丁寧に説明し、皆様に納得していただく「合意形成」が何よりも重要です。
専門家のサポートを活用する 工事の妥当性や、複雑なお金・法律の計算を、お仕事を持たれている理事（管理組合の役員）の方々だけで進めるのは非常に困難です。

建替えや長寿命化のための修繕、管理規約（マンションのルールブック）の改定などでお悩みの際は、ぜひ株式会社マークにご相談ください。皆様の大切な資産を守るため、専門的な知識を持ったマンション管理士として、第三者の客観的な視点から最適な解決策をサポートいたします。